Gobierno de Kirchner: Créditos Hipotecarios entre un 18-20% anual

Alquilar un departamento cuesta tres veces menos que pagar la cuota de un hipotecario
Rentar un inmueble de 60 metros cuadrados costaría, en promedio, unos $ 1250 en la periferia porteña; en tanto, la cuota de un crédito a 20 años rondaría los $ 3600; se trata de una diferencia mucho más amplia que en los 90
Miércoles 23 de marzo de 2011

Por Francisco Jueguen
De la Redacción de lanacion.com
fjueguen@lanacion.com.ar
@fjueguen

Cada vez es más difícil acceder a la vivienda propia. Ya sea por la falta de crédito hipotecario accesible, por la dinámica ascendente de precios de los inmuebles, la inflación general o por los bajos salarios que existen en la Argentina en comparación a otros países comprarse un departamento parece una misión imposible.

Un informe de la consultora abeceb.com arribó a la conclusión de que hoy es mucho menos costoso alquilar un departamento que comprar uno, ya que, más específicamente, rentar un inmueble cuesta tres veces menos que pagar la cuota de un crédito hipotecario en el mercado financiero argentino.

A pesar de los rumores que surgieron a principios de marzo acerca de que el Gobierno estaba preparando la presentación de créditos hipotecarios a tasas subsidiadas -algo que fogoneó la presidenta Cristina Kirchner en su discurso en la apertura de las sesiones- aún no existen líneas que permitan acceder a la vivienda propia a la clase media.

Es más, lo último que se conoció es que desde el Gobierno, el ministro de Planificación, Julio De Vido, estaba gestionando la ayuda del Banco Nación para subsidiar créditos hipotecarios a afiliados de los sindicatos.

El estudio de abeceb.com tomó como ejemplo el caso de un departamento nuevo de 60 metros cuadrados contra el alquiler de otro de similar tamaño en Capital Federal. El valor de un inmueble de estas características ronda alrededor de los 275.000 pesos (o 69.000 dólares). Esto si se trata de un barrio con uno de los menores valores de metro cuadrado de la capital.

"En la Argentina, dicho financiamiento llega hasta el 70% del valor de la vivienda y se calcula con el sistema francés. Así, para el caso analizado, con un crédito a 20 años a la tasa promedio de mercado que se consigue hoy en día (25,4% si se suman los costos financieros), la cuota inicial que se debe abonar por el crédito es de $ 3606, mientras que por un departamento alquilado de las características mencionadas se paga, en promedio, entre 1200 y 1300 pesos", estimó la investigación.

A pesar de que tanto un alquiler como el precio final de un departamento de 60 m2 son más altos -en el mercado- de los que se reflejan en el ejemplo que ofrece abeceb.com, en la consultora de Dante Sica afirmaron que se trata de inmuebles no situados en los barrios caros de la ciudad sino mayormente en la periferia, y explicaron que el ejemplo busca "poner el foco en el problema de acceso que existe hoy a la vivienda y en la relación entre la compra y el alquiler, y no en la dispersión de precios existentes".

A pesar de las cifras que da el informe de la consultora para ejemplificar, cabe aclarar que haciendo un rápido relevamiento por los sitios que comercializan inmuebles -para venta y alquileres- se observa que tanto un alquiler como el precio final de un departamento de 60 m2 son más altos de los que se reflejan.

En otra década. Según el documento, se trata de un escenario muy distinto a lo que se vivía en la década de la convertibilidad. En ese momento, alquilar un departamento de la misma superficie podía costar cerca de $ 500 (convertibles a dólares), mientras que la cuota inicial de un hipotecario estaba $ 617. "La diferencia entre alquilar y comprar era sustancialmente menor a la que se presenta hoy en día", indicaron en abeceb.com.

Desde el sector inmobiliario confirmaron la información. "Depende de la ubicación y tipo de inmueble, pero comprar un inmueble duplica o triplica el pago de un alquiler. Y esto se debe básicamente a que el valor de venta está nominado en dólares y los alquileres que paga el común de la gente son en pesos; nunca se dolarizaron", estimó a lanacion.com Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Tal diferencia entre la era posdevaluación y la década anterior se entiende -según el informe- porque tras la pérdida de valor de la moneda argentina en relación al dólar en 2002, los precios de las viviendas en Capital Federal crecieron un 460% y los salarios se expandieron un 270%. En cambio, los alquileres aumentaron un 130%.

El crédito. "Actualmente, el acceso al financiamiento es bastante complicado, dado que el costo financiero total de la oferta actual de créditos es alto. En el caso anterior, si una familia desea acceder a una financiación del 70%, debe contar con ingresos superiores a los $ 9900. Además, debe poseer un ahorro previo de $ 82.300 (casi US$ 21.000), que de por sí ya es difícil, en una contexto de elevada inflación", estimaron los especialistas.

"Otro tema que juega en contra es que las tasas de los hipotecarios son relativamente altas en comparación con las tasas de los 90. La realidad es que los bancos después de 2002 no activaron líneas de créditos atractivas para la gente. Hoy no están dispuestos a bajar la tasa", ratificó Gómez Picasso.

Según el especialista, con el actual nivel de precios es difícil que las entidades financieras privadas decidan lazar este tipo de créditos. En el caso de los bancos públicos -explica Gómez Picasso-, el Estado, con el actual déficit habitacional, debería destinar una gran masa de recursos a subsidiar la tasa, lo que no parece posible.

En tanto, desde los bancos privados explicaron a lanacion.com que la falta de créditos hipotecarios está directamente relacionada con la inflación que existe en el país. "Los fondos que prestan los bancos no son de los bancos sino de los depositantes. No podemos prestarlos a cualquier costo", señalaron.


La Nación



Diez claves a tener en cuenta antes de sacar un crédito hipotecario
Cuáles son las cuestiones básicas a saber antes de sacar un préstamo
para la vivienda; ¿son recomendables las tasas fijas en pesos que hoy
ofrece el mercado?


Lunes 19 de julio de 2010 


Por Francisco Jueguen
De la Redacción de lanacion.com
fjueguen@lanacion.com.ar


Todo el mundo sueña con dejar de alquilar -tirar la plata, dicen
algunos- y comprar su propia casa o departamento. Pero en un mercado
en el que cada vez suben más los precios y, al mismo tiempo, escasean
las opciones de financiación, ese anhelo parece estar cada vez más
lejos.

Sin embargo, el sistema bancario público y privado, ofrece hoy una
serie de créditos (convenientes o no) para el acceso a la vivienda,
entre ellos, la línea "Casa Propia" lanzada por el Banco Nación el
último 15 de abril por la presidenta Cristina Kirchner (existen
también otras líneas similares en el Banco Ciudad, el Hipotecario, el
Santander y el Banco Francés, entre otros).

En ese contexto, lanacion.com consultó al arquitecto Damián Tabakman
-magíster en Finanzas, consultor inmobiliario y coordinador de los
posgrados de Real Estate de la Universidad Di Tella y el Eseade- para
profundizar sobre diez dudas básicas que son necesarias aclarar a la
hora de sacar un crédito hipotecario.

- ¿Qué sistemas de amortización existen y cuál es más conveniente?

- En la Argentina se usa el sistema francés en el cual las cuotas son
todas iguales: parte va a intereses y parte a capital. Cada mes, la
proporción cambia en base a un cálculo financiero que depende de la
tasa. Al principio se paga intereses (casi en su totalidad) y al final
del préstamo es a la inversa. En otras partes del mundo hay otros
sistemas, como el alemán. Sin embargo, aquí no se usa [el sistema
alemán determina que la amortización de capital sea fija. Por lo
tanto, los intereses y la cuota total serán decrecientes. En tanto, el
sistema americano establece una sola amortización al final de un
período, en el cual sólo se pagan intereses. Al no haber pagos de
capital, los intereses son fijos].

- ¿Es conveniente endeudarse en tasa fija en pesos aunque la tasa de
interés sea muy alta (hoy está entre un 18% y un 20% como mínimo)?

- A mi juicio no es financieramente conveniente. Esa tasa puede ser
hoy negativa [por debajo de la suba de precios], y consecuentemente
atractiva, porque la inflación es alta, pero en diez años el nivel
promedio debería ser más bajo. Es difícil predecir cuál debería ser
ese promedio, pero debería estar aproximadamente un 30% por debajo de
la tasa actual. Sin embargo, para quien necesite mudarse y no tenga la
plata, quizás no haya otras alternativas que aceptar lo que se ofrece
en el mercado en materia hipotecaria.

- En un país de alta volatilidad como la Argentina, ¿se puede tomar un
crédito a tasa variable o es muy riesgoso?

- Las tasas variables son peligrosas porque dependen de variables que
los deudores no controlan. Si la variación [en la tasa] es muy grande,
es probable que el Estado tome cartas en el asunto. Pero quizás no lo
haga y el riesgo es grande porque lo que está en juego es la casa
propia. Si las variaciones no son enormes, el deudor deberá
afrontarlas y el impacto en la cuota puede ser significativo. Así se
desató la crisis financiera internacional.

- ¿Cuál es la diferencia entre tasa anual y el costo financiero
total?, ¿Cuál debo mirar a la hora de sacar el crédito?

- El costo financiero total incluye, además de la tasa, los otros
gastos que tiene una hipoteca, tales como seguros de vida e incendio y
otras comisiones. Naturalmente, a la hora de sacar un crédito, hay que
mirar el costo financiero total.

- Además, de la tasa, ¿qué otras variables son importantes a la hora
de sacar un crédito hipotecario?

Hay que tener en cuenta el tema de los seguros, y en especial el de
vida, que es caro y que termina pesando en la cuota. En cuanto al
plazo, con tasas altas como las actuales, alargar el plazo no reduce
casi nada la cuota. Más allá de diez años no tiene sentido. Con tasas
bajas si conviene ir a 20 años o más.

- ¿Es conveniente precancelar un crédito o es preferible seguir pagando?

- Habitualmente, los créditos hipotecarios tienen una penalidad por
pre-cancelación, al menos durante los primeros años. Para los bancos,
las hipotecas son buenos préstamos, así que ellos prefieren que no se
precancelen. Por eso, cobran una comisión en caso que el deudor quiera
hacerlo. Hay que recordar además que en el sistema francés durante
años se paga casi solamente intereses y poco capital, y eso influye a
la hora de precancela (se precancela sólo capital y puede ocurrir que
uno haya pagado varios años y al precancelar deba prácticamente lo
mismo que al principio).

- ¿Por qué los bancos hacen tanto hincapié en la relación cuota-salario?

- Porque es el indicador que refleja la capacidad del deudor de pagar
la cuota en base a sus ingresos, sin asumir esfuerzos desmesurados.

- ¿Puedo sumar aportes como monotributista a mi salario en relación de
dependencia para acceder a una suma mayor?

- Depende de cada banco. En general se admite en la medida que sea un
ingreso recurrente y demostrable.

- ¿Cuánto tarda un banco en otorgar un crédito (en promedio)?

En promedio tarda cerca de 45 días. Hay que hacer la tasación, estudio
de títulos y otras cuestiones. Eso lleva tiempo.

- Si tarda tanto, ¿cómo hago para que el dueño del departamento espere
y no se lo venda a otra persona?

- Se puede hacer una reserva ad referendum (es una reserva sujeta a
que el comprador consiga el préstamo).
Los créditos, hoy en día

Pese a que la relación cuota-plazo aún no es beneficiosa para los que
buscan ser dueños, existen varias ofertas de créditos hipotecarios en
el mercado. El Banco Francés, por caso, lanzó un crédito con una tasa
fija del 18% anual a 15 años. En tanto, el Santander presentó una
línea con una tasa de un 17% a 12 años. El Banco Ciudad ofrece
préstamos a una tasa de 18% hasta en 20 años, mientras que el Banco
Nación cobra una tasa fija en pesos de 12,75% (en los primeros tres
años) que luego se convierte en variable.

La Nación