Sábado 21 de julio de 2012
Cocheras
Un rubro que atrae a los inversores
Es una alternativa para adquirir en pesos y ofrecer en alquiler. La demanda es sostenida por el crecimiento del parque automotor. Interés de los desarrolladores
La falta de cocheras por el constante crecimiento del parque automotor, tanto en Capital como en el conurbano y en ciudades del interior, genera nuevos emprendimientos que atraen a los inversores como una salida frente a la baja en la venta de propiedades. Los desarrolladores hoy apuntan a un mix en aquellos lotes que permitan construir una cantidad de cocheras razonables y departamentos, para atomizar los pedidos de inversión y acomodarlos al bolsillo de cada uno. Lo concreto es que la utilidad que percibe un inversor por comprar un departamento en el pozo y revenderlo cuando la obra está terminada le deja alrededor del 10 al 12% anual en dólares. La cochera, en cambio, reditúa entre el 8 y el 9%, aunque con la ventaja de que la inversión es menor y que la demanda crece.
Por eso hay desarrolladores que apuntan a inversores menores para la construcción de edificios exclusivos de cocheras, donde pueden resguardar sus ahorros. Lo que detiene el mayor desarrollo es la falta de terrenos amplios. "Son difíciles de conseguir por las expectativas muy altas de los dueños de los terrenos, que aún no quieren adaptarse a la nueva realidad", afirma Alberto Súcari, presidente de Ecocheras.
Lo interesante para un desarrollador es lo que refiere Agustín Walger, director ejecutivo de Lepore Propiedades: "Si se compra un lote de dimensiones generosas se realiza un proyecto con varios niveles de cocheras y departamentos en los pisos superiores, y se acelera la construcción de las cocheras para que se las pueda rentar con rapidez a usuarios externos (son módulos más pequeños). Con ese capital se ayuda a financiar la obra si se las vende o bien se logra inyectar liquidez que genera un movimiento de dinero mensual en su cash-flow". Así, Lepore lanzará en Caballito, próximamente, dos desarrollos: "Uno sobre la calle Río de Janeiro y el otro, en García Lorca 128, ambos a metros de la avenida Rivadavia, con cuatro plantas de cocheras y el resto de los niveles serán para departamentos", informa Walger.
En los dos últimos años, los valores de las cocheras aumentaron alrededor del 50%, según las necesidades de cada barrio. Las más onerosas son las de Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, donde las cubiertas cuestan 28.000 dólares y las descubiertas, 23.000 dólares, con expensas de 200 pesos. En Caballito, Almagro, Flores y Boedo cotizan a 25.000 y 20.000 dólares, respectivamente. En Congreso, en edificio exclusivo de cocheras, rondan los 19.000 dólares y expensas de 90 pesos. En Monserrat y San Telmo se pueden conseguir a 13.000 dólares y a 50 pesos las expensas. En el centro de las ciudades del conurbano promedian los 20.000 dólares. La ventaja de los edificios exclusivos de cocheras es que las expensas son más económicas.
Ahora que el mercado está afectado por la pesificación y la incertidumbre económica, aparecen los desarrolladores que apuntan a emprendimientos exclusivos de cocheras porque son una alternativa válida. Tomás O'Keefe, de la inmobiliaria homónima, destaca: "La pesificación favoreció aún más el rubro de las cocheras ya que es un plus la posibilidad de abonar en pesos la inversión o la compra".
Por eso, Well Park se prepara para tentar a los inversores con su cuarto desarrollo. Según Súcari, de la comercializadora Ecocheras: "Es la mejor apuesta, elaborándose una propuesta para un nuevo garaje y cocheras particulares en pesos y con financiación a 24 meses para aquellos particulares que necesitan resguardar su dinero manteniendo su valor inmobiliario y generar una renta, accediendo con un capital pequeño a un negocio anteriormente exclusivo para grandes inversores". El primer edificio de Well Park es el instalado en Congreso, Alsina 1650, con muy buen rendimiento; pronto inaugurará otro en San Telmo, Tacuarí 640, con 300 unidades distribuidas en siete pisos y tres subsuelos con amplias rampas y moderna construcción. En ambos ofrece cocheras desde 13.000 dólares con expensas de 50 pesos, y para 2013 terminará de levantar el tercero, en Talcahuano y Bartolomé Mitre.
Una solución a largo plazo que se está implementando, según Mariano Ledo, representante de la comercializadora Bullrich: "Son las cocheras subterráneas bajo plazas y parques, iniciativa del GCBA, que se aplica en varias ciudades del mundo". Y agrega: "La faltante de terrenos y la imposibilidad de un reciclaje que brinde más beneficios al inversionista en términos impositivos complica la construcción de nuevos edificios destinados únicamente a esto". Igual están los inversionistas para estos desarrollos, como el nuevo que presenta Bullrich en Ortiz de Ocampo al 2600, en Palermo. Son 280 cocheras distribuidas en 14 pisos, agrupadas en semipisos enfrentadas, diez de cada lado. Cada una de 15,50 m2 y con el sistema Pigeon Hole, totalmente automatizado y mecanizado. "El garaje puede funcionar las 24 horas sin inconveniente alguno y el edificio cuenta con grupo electrógeno, circuitos de detección electrónica de humo y de extinción automática de incendio, con sistemas presurizados de sprinklers, mangueras y matafuegos", indica Ledo. Los valores pesificados son de 150.000 pesos por unidad y el alquiler es a partir de los 700 pesos.
En el conurbano
Las localidades de mayor densidad poblacional padecen la misma problemática. Por eso es válido el lanzamiento en Quilmes de un ambicioso proyecto de la desarrolladora Garaje Privado, con una inversión que supera los 4 millones de dólares, cifra estimada para toda realización de un edificio exclusivo de cocheras, según los especialistas.
Garaje Privado Quilmes, cerca de la estación y del centro comercial, sobre un terreno de 788,80 m2 en Hipólito Yrigoyen 830, contará con 163 cocheras distribuidas en ocho pisos -tres subsuelos, planta baja, tres pisos y terraza-. Ofrecerá iluminación LED, moderno ascensor con capacidad para 350 kg, portón automático y vigilancia las 24 horas. Las unidades se ofrecen al valor promedio de 20.000 dólares con un anticipo del 30% y 18 cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC. Ignacio O'Keefe, de la comercializadora O'Keefe, comenta: "Este es el único edificio privado de cocheras en la zona, por eso lanzaremos un proyecto, de similares características, debido a la venta exitosa".
En el interior
Situaciones similares se generan en ciudades del interior donde se proyectan edificios de esta tipo como en Mendoza, Córdoba, Mar del Plata, Neuquén y Rosario. En esta última, el concejal Jorge Boasso presentó un proyecto para modificar la ordenanza 812206, de su autoría, y extender a todas las áreas de la ciudad el Sistema de Promoción Urbanística para la Construcción de nuevos edificios de cocheras como los cuatro desarrollados y uno en ejecución en la zona del centro. Cuando se critica a las autoridades rosarinas por la intención de implementar tres estacionamientos subterráneos en el centro de la ciudad, que afectarían valores históricos y ambientales, más el gasto público, el edil citado sostiene: "Se necesitan extender los beneficios a la iniciativa privada hacia todos los barrios de la ciudad, que permitan ejecutar más cocheras alentando la inversión a través de beneficios fiscales y bancarios".
En la zona céntrica, por ejemplo, en Urquiza al 1900 está a la venta un inmueble construido apto para dos niveles de cocheras con una inversión de 2.350.000 dólares, que comercializa Mega Acción Rosario. En los barrios, las cocheras varían de 12.500 a 24.000 dólares y de 119.000 a 124.000 pesos promedio.
A LA VENTA
En Palermo, Belgrano, Barrio Norte y Recoleta
Las cubiertas rondan los 28.000 dólares mientras que las descubiertas, los US$ 23.000
En Caballito, Boedo, Flores y Almagro
Bajo techo valen US$ 25.000, mientras que al aire libre cuestan US$ 20.000
En Congreso
En un edificio exclusivo parten en US$ 19.000
En Monserrat y San Telmo
En estas zonas parten de US$ 13.000
En Quilmes
Un edificio exclusivo comercializa espacios en 20.000 dólares
En Rosario
En los barrios los valores van entre 12.500 y 24.000 dólares
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