Viernes 17 de agosto de 2012 | Publicado en edición impresa
Mercado a estrenar
En pesos, proyectos que avanzan
Se trata de propuestas de obras ya
terminadas o en ejecución, la mayoría en Capital y zona norte; se venden
en cuotas y en moneda nacional
Parece que es tiempo de adaptarse a las nuevas reglas
que impone la economía hoy. En este caso, las que llegan al mercado
inmobiliario están dirigidas a las unidades a estrenar y la readecuación
de los valores para la comercialización; etapa que se transita en forma
lenta, pero que avanza.
Los desarrolladores como los inversores comprenden que
el mejor refugio para el dinero son los ladrillos y deben cambiar la
idea de sustituir dólares por pesos. Por eso, Gregorio Berberian, socio
gerente de Shenk Inmobiliaria, es optimista: "El mercado se retrajo en
los últimos meses, pero se vislumbra que se revertirá al adaptarnos a
las nuevas reglas; en definitiva, las propiedades se mantendrán como la
mejor inversión y resguardo aún en pesos".Lo que más atrae son los nuevos proyectos pesificados porque otorgan más accesibilidad a los compradores. Aunque los edificios a estrenar se los puede separar en tres grupos: obras terminadas, que es el perfil que más le cuesta aceptar la pesificación, porque desarrolladores e inversores pusieron dólares y pretenden recuperarlos, por lo que llegan a aceptar hasta un descuento del 15% para conservar la moneda; obras a medio construir, en las que se establece un mix de monedas en el pago o directamente todo en pesos, debido a que el lote se abonó en dólares y es una forma de recuperar la inversión; y obras que se inician, que es el más favorable a la pesificación porque se plantea desde su origen, con un mix de monedas en el pago (30% en dólares y el saldo en pesos o directamente todo en pesos, con una tasa que ayuda a compensar los mayores costos debido al proceso inflacionario.
Ante este panorama, Agustín Walger, director de emprendimientos y desarrollos de Lépore Propiedades, confía: "El espíritu de los desarrolladores está intacto y buscan nuevos negocios mientras los costos se acomodan igual que lo harán los lotes". Concepto que revalida Gustavo Perchik, ejecutivo de ventas de La Capitana Real Estate: "De a poco se presentan propietarios con intención de vender en pesos, por lo que la oferta y la demanda en algún momento se acercarán".
Graciela Muradas, de Toribio Achával, sostiene: "Quienes promueven los nuevos proyectos conocen las condiciones del mercado y se adaptan a ellas para poder concretarlos; por eso, se sigue operando, pero las negociaciones son más extensas".
Asesoramiento
En este escenario, ¿qué función realiza el comercializador? Lo explica Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades: "Tanto desarrolladores como inversores y compradores recurren permanentemente al asesoramiento de los brokers para entender cómo está el mercado, cómo los afectan los cambios producidos y las nuevas reglas, por lo que sobre la base de la información que suministramos, unos intentan adaptar sus estrategias comerciales a las expectativas de la demanda y otros evalúan las ofertas".
Sobre la actitud de los desarrolladores en particular, la comercializadora agrega: "Los más consolidados tienen políticas a corto y mediano plazo; por eso, siguen adelante en el desarrollo de su empresa independientemente de la coyuntura, por lo que requieren un ejercicio continuo de interpretación del mercado y sus posibilidades y algunos se están posicionando en tierras para la siguiente etapa".
Lo destacable es que los especialistas aseguran que surgen proyectos con próximos lanzamientos durante este año y con la forma de pago en cuotas en pesos en emprendimientos al costo, en su gran mayoría.
En cuanto a las zonas preferidas, Walger afirma: "Los clientes en general prefieren los barrios consolidados y entre los más solicitados están Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito, Almagro y Boedo". Para Gabriela Goldszer, también se requieren los que se encuentran en medio de un claro proceso de expansión y crecimiento, pero con precios todavía más bajos que los barrios tradicionales, como Parque Donado, el Distrito Audiovisual y Parque Patricios". Las zonas de Tigre y Pilar son las más requeridas en el Gran Buenos Aires.
A la vez, Claudia Alonso, gerenta de fideicomisos de Toribio Achával, comenta: "Tenemos nuevos proyectos y lanzamientos de fideicomisos al costo, con precios en pesos, que ofrecen financiación en gran parte del valor, que en la mayoría de los casos es de 24 a 36 meses y acompaña el desarrollo de la obra, contando con unidades de uno y dos ambientes, amenities, cocheras y bauleras". Entre éstos, comercializan uno en Belgrano y otro a cuatro cuadras de la estación Saavedra. La ejecutiva agrega: "Ahora crece la oferta de fideicomisos con unidades destinadas a renta con administración tipo condo hotel, como el que desarrollamos cerca de Puerto Madero".
Unos y otros cuentan con valores por m2 de entre 10.000 y 12.000 pesos.
Otros emprendimientos pesificados que se presentan en barrios porteños como, por ejemplo, en Caballito y Boedo, donde Lépore comercializa uno con amenities a entregar en abril de 2013; son unidades de uno a tres ambientes con balcón, con valores entre 417.000 a 736.500 pesos. Otro, también con amenities, a terminar en octubre de 2013, tendrá unidades de uno a tres ambientes con balcón aterrazado, desde 408.800 a 744.800 pesos. El restante consta de monoambientes, con SUM, gimnasio y laundry, pertenece al grupo desarrollador Tiferet y se entregará en septiembre de 2013.
En Palermo, La Capitana ofrece un proyecto con dos locales y departamentos de 38,98 m2 a 365.139 pesos y de hasta 63 m2 a 625.287 pesos. Por su parte, Ocampo Propiedades ofrece un edificio de unidades de uno a cuatro ambientes, con destacados amenities y cocheras fijas cubiertas, a entregarse en marzo de 2014, que se abona con el 40% al boleto y 20 cuotas desde 11.800 pesos. En La Imprenta se construye un desarrollo mixto, que pertenece al Estudio Mesabius Real State Development y lo comercializa Shenk Inmobiliaria, con oficinas de 100 m2 en las tres primeras plantas y a partir de la cuarta son unidades residenciales de 48 m2 a 52 m2, con cocheras fijas y amenities, cotizados en 2500 dólares el m2. Se abona con una reserva del 5%, un preboleto de 20%, otro 20% con la firma del boleto de compra venta y el saldo en cuotas en pesos ajustables por el índice CAC.
Respecto de la zona norte, como ejemplo, figuran dos emprendimientos pesificados que se desarrollan en Pilar. Uno pertenece a Villages Cines, a la altura del km 50 de la ruta Panamericana, y es un condo hotel que comercializa Toribio Achával. Graciela Muradas, de esa firma, explica: "Se adquiere una suite de hotel a precios de preventa con la posibilidad de obtener la mejor renta del mercado, al valor de 87.150 dólares, traducido en pesos al cambio oficial tipo vendedor y con financiación en pesos. El otro es de TAE Desarrollos, un complejo residencial a la altura del km 52,5 de la Panamericana, con frondosa arboleda, que ofrece unidades de dos a cuatro ambientes. Lo comercializa Bullrich Inmobiliaria a valores que oscilan los 457.646 pesos, con el 45% al boleto que representa 181.046 pesos y el saldo en 12 cuotas de 23.050 pesos.
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